1. ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΟΜΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ – ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ

Τι είναι ο νομικός έλεγχος τίτλων και γιατί είναι απαραίτητος;

Ο νομικός έλεγχος τίτλων εξασφαλίζει ότι το ακίνητο που σε ενδιαφέρει δεν έχει βάρη ή νομικές αμφισβητήσεις, προστατεύοντας την επένδυσή σου. Ο νομικός έλεγχος διενεργείται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο και είναι απαραίτητος για να είσαι σίγουρος ότι δεν θα ανακύψουν ζητήματα που θα επηρεάσουν την κυριότητα ή τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου σε μια αγοραπωλησία ακινήτου; Είναι απαραίτητη η παρουσία συμβολαιογράφου;

Ο δικηγόρος εξασφαλίζει τη νομική ασφάλεια της συναλλαγής, ελέγχει τίτλους ιδιοκτησίας, διενεργεί νομικό έλεγχο, και προετοιμάζει ή ελέγχει τα συμβόλαια για να διασφαλιστούν τα συμφέροντά σου. Τονίζεται ότι σε αγοραπωλησία ακινήτου, ο δικηγόρος οφείλει να προβεί σε έλεγχο τίτλων δύο φορές και ειδικότερα τόσο σε προκριματικό στάδιο (κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων), όσο και στο τελικό στάδιο, δηλαδή την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου για να εξασφαλίσει πως δεν μεσολάβησε καμία μεταβολή στο ακίνητο. Όλα τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων συντάσσονται και υπογράφονται ενώπιον συμβολαιογράφου. Τα βασικά έγγραφα που απαιτούνται για τη σύνταξη συμβολαίου αγοράς ή πώλησης θα τα βρεις στη σχετική φόρμα προς συμπλήρωση της ιστοσελίδας μας (πάτησε εδώ).

Μπορεί ένα ακίνητο να μεταβιβαστεί αν έχει βάρη;

Ναι, αλλά τα βάρη (όπως υποθήκες ή κατασχέσεις) πρέπει είτε να αρθούν πριν τη μεταβίβαση είτε να αποδεχθεί ο αγοραστής να το αποκτήσει με αυτά.

Πώς διασφαλίζεται ότι το ακίνητο δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις;

Ο μηχανικός εκδίδει βεβαίωση νομιμότητας, η οποία είναι απαραίτητη για κάθε μεταβίβαση. Σήμερα, είναι υποχρεωτική η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου, από τον αρμόδιο μηχανικό για την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου και τις μεταβολές που υπέστη από την κατασκευή έως τώρα, προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας ΗΤΚ είναι απαραίτητο για τη συμβολαιογραφική πράξη.

Τι είναι το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ);

Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ή μίσθωση, εκδίδεται από Ενεργειακό Επιθεωρητή και περιγράφει την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου.

Πώς γίνεται η μεταγραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας;

Η μεταβίβαση του ακινήτου ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου αγοράς. Το συμβόλαιο κατατίθεται από τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο στο αρμόδιο κατά τόπο Κτηματολόγιο και καταχωρείται η αλλαγή κυριότητας.

Ποια είναι τα βασικά έξοδα για την αγορά ενός ακινήτου;

Εκτός από το συμφωνηθέν τίμημα, τα έξοδα περιλαμβάνουν τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), τις αμοιβές δικηγόρου, συμβολαιογράφου και μηχανικού, καθώς και τα έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο. Ο φόρος μεταβίβασης του ακινήτου καταβάλλεται εφάπαξ από τον αγοραστή πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και ανέρχεται περίπου στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στο συμβόλαιο. Για τις περιπτώσεις και τις προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου επικοινώνησε μαζί μας.

Γιατί να υπογράψω προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου;

Σύνηθες είναι ο πωλητής ενός κινήτου να ζητά προκαταβολή για να κατοχυρωθεί το ακίνητο και να μην προωθείται πλέον η πώλησή του. Για την προκαταβολή συντάσσεται είτε ιδιωτικό συμφωνητικό σε συνεργασία με τους δικηγόρους των δύο μερών, είτε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Το προσύμφωνο ως εκτελεστός τίτλος έχει μεγαλύτερη ισχύ και εξασφαλίζει στον αγοραστή περισσότερες εγγυήσεις για την τελική κατάρτιση του συμβολαίου σε περίπτωση που ο πωλητής αλλάξει γνώμη και αρνείται να προσέλθει να υπογράψει. Για τη διαδικασία, την κατάρτιση και τους όρους ιδιωτικού συμφωνητικού ή προσυμφώνου, επικοινώνησε μαζί μας.  

2. ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Τι πρέπει να προσέξω όταν συνάπτω ένα μισθωτήριο συμβόλαιο;

Είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι το μισθωτήριο περιλαμβάνει όλους τους όρους της μίσθωσης, όπως τη διάρκεια, το μίσθωμα, τις υποχρεώσεις των μερών και τις ρήτρες σε περίπτωση αθέτησης. Αν θεωρείς ότι κάποιοι όροι είναι καταχρηστικοί, μπορείς να ζητήσεις να αφαιρεθούν ή να ακυρωθούν. Επικοινώνησε μαζί μας για να συντάξουμε το μισθωτήριο συμβολαιό σου ή να  αξιολογήσουμε τη νομιμότητα του συμβολαίου σου.

Τι είναι το προσύμφωνο μίσθωσης;

Είναι ένα προσύμφωνο που δεσμεύει τα μέρη να υπογράψουν την οριστική μίσθωση στο μέλλον, υπό συγκεκριμένους όρους.

Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια για μια μίσθωση κατοικίας; Είναι δυνατή η πρόωρη αποχώρηση/λήξη του συμβολαίου;

Η ελάχιστη διάρκεια για μια μίσθωση είναι τρία χρόνια, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. Επικοινώνησε μαζί μας σε περίπτωση παραβίασης όρων των συμβολαίου, αποζημίωσης ή άλλων διαφορών που ανέκυψαν εξαιτίας της πρόωρης λήξης του μισθωτή.

Είναι δυνατή η μεταβολή του ύψους του μισθώματος;

Το μίσθωμα παραμένει σταθερό μέχρι τη λήξη της συμφωνημένης περιόδου, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά σε όρο του μισθωτηρίου. Σε περίπτωση αυθαίρετων μεταβολών στο ύψος του μισθώματος, επικοινώνησε μαζί μας.

Πώς μπορώ να διεκδικήσω απλήρωτα ενοίκια από ενοικιαστή;

Μπορείς να καταθέσεις αίτηση διαταγής πληρωμής και σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του ενοικιαστή να προχωρήσεις σε έξωση με κατάθεση αίτησης διαταγής απόδοσης μισθίου στο δικαστήριο. Επικοινώνησε μαζί μας.

Τι συμβαίνει αν ο μισθωτής προκαλέσει ζημιές στο ακίνητο;

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά αποζημίωση από τον μισθωτή για τις ζημιές που προκάλεσε.

3. ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΚΑ

Ποιες είναι οι επιλογές μου αν δεν θέλω να αποδεχτώ μια κληρονομιά;

Έχεις δικαίωμα να κάνεις αποποίηση κληρονομιάς εντός 4 μηνών από την ημερομηνία που ενημερώθηκες για την κληρονομιά (ή 1 έτους εάν διαμένεις στο εξωτερικό). Η αποποίηση γίνεται με δήλωση στο αρμόδιο Πρωτοδικείο. Επικοινώνησε μαζί μας αν επιθυμείς να προχωρήσεις σε αποποίηση κληρονομιάς.

Τι γίνεται αν βρεθούν άγνωστα χρέη μετά την αποδοχή κληρονομιάς;

Αν έχεις αποδεχτεί την κληρονομιά με το “ευεργέτημα απογραφής”, η ευθύνη σου περιορίζεται μόνο μέχρι την αξία της κληρονομιάς. Αν την έχεις αποδεχτεί ανεπιφύλακτα, είσαι υπεύθυνος για όλα τα χρέη.

Πώς γίνεται η αποδοχή κληρονομιάς;

Η αποδοχή γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία μεταγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολόγιο.

Τι συμβαίνει όταν δεν υπάρχει διαθήκη;

Σε αυτή την περίπτωση, εφαρμόζεται η εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή η κληρονομιά διανέμεται με βάση τους κανόνες του Αστικού Κώδικα στους πλησιέστερους συγγενείς.

Τι είναι το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών;

Είναι έγγραφο που πιστοποιεί τους πλησιέστερους συγγενείς του θανόντος και απαιτείται για τις κληρονομικές διαδικασίες και για κάποιες περιπτώσεις συμβολαίων αγοραπωλησίας. Η αίτηση για την λήψη του μπορεί να γίνει είτε αυτοπροσώπως στον Δήμο είτε διαδικτυακά, εφόσον ο Δήμος παρέχει αυτή την υπηρεσία μέσω της πλατφόρμας gov.gr.

Τι σημαίνει “νόμιμη μοίρα”;

Είναι το ελάχιστο ποσοστό της κληρονομιάς που δικαιούνται οι πλησιέστεροι συγγενείς (π.χ. παιδιά, σύζυγος) ακόμα και αν η διαθήκη δεν τους αναφέρει. Για την προστασία του δικαιώματος της νόμιμης μοίρας μπορείς να μας συμβουλευτείς.  

4. ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Ποια είναι η διαδικασία υποβολής εγγραπτέας πράξης στο Κτηματολόγιο;

Συντάσσεται η πράξη (συνήθως σπό συμβολαιογράφο) και στη συνέχεια υποβάλλεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για εγγραφή. Μπορείς να επιλέξεις, με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, να λάβεις και το Πιστοποιητικό καταχώρισης εγγραπτέας πράξης.

Τι είναι η αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος στο Κτηματολόγιο;

Είναι μια αίτηση που κατατίθεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για τη διόρθωση εμφανών λαθών, όπως λάθος όνομα δικαιούχου, λανθασμένο εμβαδόν ακινήτου ή εσφαλμένη θέση. Τα έξοδα συνήθως επιβαρύνουν τον αιτούντα, εκτός αν πρόκειται για λάθος του Κτηματολογικού Γραφείου.

Τι είναι οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο; Μπορώ να διορθώσω τυχόν λάθη;

Είναι οι αρχικές καταχωρίσεις δικαιωμάτων επί ακινήτων που έγιναν κατά την πρώτη φάση κτηματογράφησης. Αν το λάθος δεν είναι πρόδηλο, πρέπει να καταθέσεις αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο για τη διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών.

Τι είναι η προανάρτηση και πώς μπορώ να υποβάλω ένσταση;

Η προανάρτηση είναι το στάδιο όπου οι πολίτες ελέγχουν τα πρώτα δεδομένα του Κτηματολογίου. Αν διαπιστωθεί λάθος, υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης εντός της καθορισμένης προθεσμίας. Κάθε ενδιαφερόμενος που επηρεάζεται από λάθος στα κτηματολογικά στοιχεία έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση διόρθωσης.

Τι γίνεται αν χαθεί η προθεσμία για τη διόρθωση στο Κτηματολόγιο;

Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να καταθέσεις αγωγή στο δικαστήριο για να διορθωθούν τα στοιχεία.

Πώς υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων;

Υποβάλλεται στο Κτηματολογικό Γραφείο με συνοδευτικά έγγραφα, όπως τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό.